임대차 갱신계약과 전세대출의 모든 것 2부

안녕하세요, 고독한 은행원입니다.
 
1부에 이어서 임대차 갱신 계약과 전세 대출에 관한 FAQ 포스팅을 써보도록 하겠습니다. 1부는 아래의 플러그인을 참고해주시면 됩니다.
 
2024.03.01 - [경제, 사회/은행대출] - 임대차 갱신계약과 전세대출의 모든 것 1부

임대차 갱신계약과 전세대출의 모든 것 1부

 

 

1. 갱신계약하며 임차인이 바뀌어도 괜찮나요?

 

갱신계약하며 임차인이 변경되면 원래부터 함께 거주중이던 직계존비속이나 배우자로 변경되는 경우에 한하여
해당 계약이 '갱신'계약으로 인정받고 대출 절차를 진행할 수 있습니다. 

 
 
즉, 이외의 경우라면 갱신계약이 아닌 일종의 '신규'계약이기 때문에 이 계약서만을 가지고는 은행에서 대출연장이 기본적으로 불가합니다.
 
은행의 전세대출 상품은 보통 한국주택금융공사와 서울보증보험의 신용보증서를 담보로 하고 있습니다. 임대차계약은 임대인과 임차인간의 사적인 금전대차로서, 은행이 이 계약을 토대로만 대출을 진행하면 일종의 신용대출입니다.
그렇게 되면 임차인(대출자)에게는 큰 금리 부담이 됩니다.
 
그래서, 두 금융기관의 보증을 통해 은행은 만일 임차인(대출자)이 전세대출금을 상환하지 못할시 보증기관으로부터 대출금을 대위변제받을 수 있고, 그만큼 리스크가 낮아지기 때문에 임차인(대출자) 입장에서는 신용대출보다는 저금리로 자금을 조달할 수 있는 일거양득의 구조입니다.
 

•  한국주택금융공사 보증서담보 상품의 경우 : 변경된 임차인을 공사에 연대보증입보한 후 기존 전세대출 연장이 가능합니다.
•  서울보증보험 보증서담보 상품의 경우 : 변경된 임차인으로 대출자 명의를 변경해서 재심사 진행해야 하며, 위의 경우처럼 단순히 연대보증입보나 기존 대출자의 대출을 인수하는 식으로(채무인수) 대출 연장은 불가합니다.

 

2. 갱신계약을 하며 은행에서 신규 대출을 받을 수 있나요?

 

보증금의 증액이 있는 경우, 해당 증액분에 대한 신규대출이 가능하나 갱신에 따른 임차보증금을 임대인에게 지급한지 3개월이 지나는 등 시간이 경과한 경우라면, 생활안정자금 목적으로 제한적으로만 전세 대출 가능합니다.

 
 
갱신계약에 따른 신규대출 고민은 크게 다음의 케이스로 나눌 수 있습니다.
 
1) 기존 계약에 따라 전세대출을 상품에서 정한 최대한도로 받았고 이번에 증액 없이 갱신 계약한 경우 :

• 신규대출 의미 X

 
2) 기존 계약에 따라 전세대출을 상품에서 정한 최대한도로 받았고 이번에 보증금 증액 갱신 계약한 경우 :

• 증액된 보증금과 합쳐서 전세대출 상품에서 정한 최대한도(통상 보증금의 80%) 중에서 기존 대출금액을 제외한 금액 신규대출 가능

 
3) 기존 계약에 대해서는 전세대출 이용하지 않았으나, 이번에 증액 없이 갱신 계약한 경우 :

• 통상 임차보증금 잔금일로부터 3개월이 경과하게 되면 은행에서 제한적으로 '생활안정자금' 목적으로 전세대출을 받을 수 있으나, 이 제도는 정부 부동산정책에 따라 다를 수 있기 때문에 은행 문의 필수

 
4) 기존 계약에 대해서는 전세대출 이용하지 않았으나, 이번에 보증금 증액 갱신 계약한 경우 :

• 일반적으로는 증액분에 대해서만 전세대출 신규가 가능하며, 기존 계약상의 임차보증금에 대해서는 위에서 언급한 '생활안정자금'목적의 전세대출 신청이 제한적으로 가능하나 역시 정부의 부동산정책에 따라 달라지기 때문에 은행 문의 필수

 

3. 갱신 계약시 부동산 중개업소가 필수인가요?

 

최초 계약시 부동산 중개업소를 통하여 계약서를 작성했다면, 갱신 계약시에는 임대인과 임차인 양자간의 계약도
가능하며 임차보증금의 증액이 있는 경우에도 마찬가지입니다.

 
 
이상으로, 창구에서 전세대출 취급시에 자주 들어오는 질문들 중 핵심적인 부분만 정리해보았는데,
담보대출이나 전세대출은 정부정책에 자주 좌우되기 때문에 위의 내용들은 일반적인 경우에만 해당된다고 생각해주시고
 
정확한 상담은 반드시 은행에 상의해 주세요.