임대차 갱신계약과 전세대출의 모든 것 1부

안녕하세요, 고독한 은행원입니다.

 

이번에는 전세대출자의 임대차갱신계약에 관한 FAQ 시간을 갖도록 하겠습니다.

 

개인적으로 창구에서 느끼는 점은, 은행원이나 고객이나 신규전세 계약과 대출보다는 갱신계약에 따른 중도 대출조건변경이나 대출 기한연장이 절차가 조금 더 까다로운 느낌입니다.

 

창구에서 자주 문의되는 궁금증을 속 시원하게 풀어드리도록 하겠습니다.

다만 작성원칙은 가급적 은행대출 진행시 무리가 없도록 가장 보수적으로 계약서를 바라보도록 하겠습니다.

 

 

1. 갱신계약시 임대차계약서는 꼭 다시 써야 하나요?

 

기본적으로 기존 계약과 동일한 조건으로 임대차계약을 갱신하는 경우는 계약서 재작성이 필수는 아닙니다.

 

 

1) 계약갱신하며 임대인이 변경되는 경우 : 주택임대차보호법상 임차주택의 양수인은 임대인의 지위를 승계한 것으로 보기 때문에, 해당 전세계약을 그대로 인도했다고 볼 수 있습니다. -> 재작성 필수 X

 

2) 계약갱신하려는데 임대인과 연락이 안 닿는 경우 : 임대인이 임대차기간이 끝나기 6개월 전부터 2개월 전까지의 기간동안 임차인에게 갱신거절 등의 통지를 하지 않거나 계약조건을 변경하지 않았다면 그 기간이 끝난 때에 직전 임대차와 동일한 조건으로 갱신계약한 것으로 간주할 수 있습니다. -> 재작성 필수 X

 

3) 계약갱신하며 임차보증금이 증액된 경우 : 증액된 임차보증금에 대한 임대차계약서를 작성하고 확정일자 날인 필수입니다. -> 재작성 권장

 

다만, 3)의 경우 주의하실 점이 있습니다. 꼭, 증액분에 대해서만 임대차계약서를 재작성하고 확정일자 날인을 받아야, 나머지 임차보증금의 순위가 후순위로 밀리지 않는다는 것입니다.

 

추후 포스팅에서 부동산경매와 배당순위에 관련된 내용을 다룰 생각이나, 중요한 것은 나의 임차보증금에도 해당 물건과 관련한 여러가지 권리 순위의 경합이 있을 수가 있습니다. 

 

통상적으로는 전세계약처럼 거액의 임차보증금이 관계되는 경우라면(특히 요즘같이 전세사기가 판을 치는 때에는)전입 물건에 선순위 근저당설정액 등이 가급적 없는 것이 유리합니다.

 

임차보증금의 선순위 요건 중 누락하기 쉬운 부분이 바로 이 '확정일자' 부분인데, 전세계약일에 맞추어 전입신고 하고 물건을 인도받는 것은 보통 칼같이 지키십니다.

 

그러나 계약서에 확정일자 날인이 늦어지면, 늦어지는 기간만큼 보증금의 순위가 밀려서 만약 경매에 가게 되면 보증금을 전부 날릴 수도 있습니다.

 

또한, 기존계약서와 갱신계약서를 반드시 같이 보관하셔야 추후 경매회부시에도 내 보증금의 전체 규모 입증에도 편리할 수 있습니다.